Premiers acheteurs
Quel salaire faut-il pour acheter une maison de 500 000 $ au Québec ?
C'est la question la plus fréquente en rendez-vous : « quel salaire ça prend ? ». La réponse dépend moins du prix affiché que de trois éléments : votre mise de fonds, vos dettes actuelles et le taux auquel le prêteur doit vous qualifier. Voici le calcul complet, chiffres à l'appui, pour une propriété de 500 000 $ au Québec.
La règle de base : on vous qualifie à un taux plus élevé que le vôtre
Depuis la ligne directrice B-20, un prêteur réglementé doit vérifier que vous pourriez encore payer votre hypothèque à un taux majoré : le plus élevé entre votre taux contractuel + 2 % et 5,25 %.
Dans les exemples ci-dessous, je pars d'un taux contractuel de 4,25 % : le paiement réel se calcule à 4,25 %, mais la qualification se fait à 6,25 %. C'est ce paiement majoré qui détermine le revenu exigé.
Deux ratios encadrent ensuite le calcul : l'ABD (amortissement brut de la dette), qui compare le coût du logement à votre revenu brut, et l'ATD (amortissement total de la dette), qui ajoute toutes vos autres dettes. En prêt assuré, les balises usuelles sont 39 % et 44 %.
Scénario 1 — Mise de fonds de 5 % sur 500 000 $
Au Canada, la mise de fonds minimale est de 5 % sur la première tranche de 500 000 $. Pour une propriété à 500 000 $ : 25 000 $ de mise de fonds et un prêt de base de 475 000 $.
Ce prêt doit être assuré. À 5 % de mise de fonds, la prime est de 4,00 % du prêt, soit 19 000 $, ajoutés au montant emprunté : le prêt hypothécaire devient 494 000 $.
La taxe provinciale sur la prime, elle, ne se finance pas : elle se paie chez le notaire. Au taux actuel de 9 %, cela représente environ 1 710 $. (Ce taux passera à 9,975 % pour les primes payées après le 31 décembre 2026.)
Sur 25 ans à 4,25 %, le paiement réel tourne autour de 2 665 $ par mois. Mais la qualification à 6,25 % donne un paiement d'environ 3 234 $ par mois.
Le calcul du revenu requis, ligne par ligne
L'ABD additionne le paiement hypothécaire majoré, les taxes municipales et scolaires (environ 400 $ par mois pour une propriété de ce prix, selon la municipalité) et le chauffage (une norme usuelle de 100 $ par mois).
Total mensuel : environ 3 734 $. Divisé par la limite de 39 %, cela donne un besoin de charges annuelles couvertes par un revenu brut d'environ 114 900 $.
En pratique, si vous avez des dettes (auto, marge, cartes), c'est souvent l'ATD à 44 % qui devient contraignant. Un paiement auto de 450 $ par mois ajoute environ 12 300 $ de revenu requis.
Scénario 2 — Amortissement de 30 ans (premiers acheteurs et neuf)
Depuis décembre 2024, l'amortissement assuré de 30 ans est accessible aux premiers acheteurs ainsi qu'à tout acheteur d'une propriété neuve. C'est le levier le plus efficace pour réduire le paiement de qualification.
Attention : cet allongement s'accompagne d'une surcharge de prime de 0,20 point de pourcentage. À 5 % de mise de fonds, la prime passe donc de 4,00 % à 4,20 %, soit 19 950 $ : le prêt total devient 494 950 $ et la taxe sur la prime environ 1 796 $.
Malgré une prime plus élevée, le paiement de qualification sur 30 ans à 6,25 % descend à environ 3 022 $ par mois, soit 212 $ de moins que sur 25 ans. Le revenu familial brut requis tombe alors autour de 107 000 $.
Scénario 3 — Mise de fonds de 20 % : 100 000 $
Avec 100 000 $ de mise de fonds, le prêt est de 400 000 $ et il n'y a aucune prime d'assurance ni taxe sur la prime à payer.
Sur 25 ans, le paiement de qualification à 6,25 % avoisine 2 623 $ par mois. Avec les taxes et le chauffage, on parle d'un revenu familial brut d'environ 94 000 $.
Un prêt non assuré reste néanmoins soumis au test de résistance chez les prêteurs réglementés : la différence vient de l'absence de prime, pas d'un assouplissement de la qualification.
Les frais qu'on oublie systématiquement
La taxe de bienvenue (droits de mutation) sur 500 000 $ représente environ 6 000 $ à 6 500 $ selon la municipalité, payable quelques semaines après l'achat.
Ajoutez les frais de notaire, l'inspection préachat, les ajustements de taxes et le déménagement. Les prêteurs exigent aussi une réserve : généralement 1,5 % du prix d'achat pour couvrir les frais de clôture, soit 7 500 $ dans notre exemple.
Pour un condo, les frais de copropriété comptent en plus dans l'ABD : la moitié (parfois la totalité, selon le prêteur et le programme) des charges mensuelles est ajoutée au calcul.
Comment améliorer votre capacité sans augmenter votre salaire
Rembourser ou consolider une dette à paiement élevé libère souvent plus de capacité qu'une augmentation salariale. À titre indicatif, plusieurs prêteurs calculent environ 3 % du solde d'une carte de crédit comme paiement mensuel — la méthode exacte varie toutefois selon le prêteur et le programme.
Ajouter un coemprunteur, opter pour 30 ans si vous y êtes admissible, ou choisir un terme dont le taux contractuel est plus bas font aussi une différence réelle sur le paiement de qualification.
Enfin, deux prêteurs peuvent arriver à des montants différents pour le même dossier : les normes de revenu, de dette et de chauffage ne sont pas identiques partout.
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Questions fréquentes
- Peut-on acheter une maison de 500 000 $ avec un salaire de 80 000 $ ?
- C'est possible seulement à certaines conditions : une mise de fonds nettement supérieure à 5 %, aucune dette mensuelle significative, ou un coemprunteur. Avec 5 % de mise de fonds et des dettes normales, il manque généralement 20 000 $ à 30 000 $ de revenu.
- Le revenu requis est-il le revenu brut ou net ?
- Toujours le revenu brut, avant impôts. Les ratios ABD et ATD se calculent sur le revenu brut admissible du ménage.
- Est-ce que les bonis et le temps supplémentaire comptent ?
- Souvent oui, généralement sur une moyenne de deux ans et si le revenu est démontré par les avis de cotisation ou une lettre d'employeur. Les règles varient selon le prêteur.
- Quelle mise de fonds minimale pour 500 000 $ ?
- 25 000 $, soit 5 %, puisque le prix ne dépasse pas 500 000 $. Dès 500 001 $, la tranche au-delà de 500 000 $ exige 10 %.
