Conseils hypothécaires
Hypothèque pour travailleur autonome au Québec : documents et solutions
Être travailleur autonome ne complique pas l'obtention d'une hypothèque : ce qui la complique, c'est la façon dont le revenu est déclaré. Un entrepreneur qui optimise fiscalement affiche souvent un revenu net faible, alors que sa capacité de payer est bien réelle. Voici comment bâtir un dossier solide.
Comment votre revenu est calculé
La méthode la plus courante consiste à prendre la moyenne du revenu net déclaré des deux dernières années, telle qu'elle apparaît sur vos avis de cotisation.
Certains prêteurs acceptent une moyenne différente, retiennent la dernière année si elle est plus faible, ou permettent d'ajouter certaines dépenses non récurrentes comme l'amortissement comptable. Les méthodes varient selon le prêteur et le programme.
Si vous êtes incorporé, plusieurs prêteurs acceptent d'inclure une partie des bénéfices retenus dans l'entreprise, à condition de démontrer la propriété de la société et sa santé financière.
Les documents à préparer
Deux années complètes de T1 générales accompagnées des avis de cotisation, sans solde impayé à l'Agence du revenu.
Pour une entreprise incorporée : états financiers des deux derniers exercices, registre des entreprises, et souvent une preuve de détention des actions.
Ajoutez les factures ou contrats récents, les relevés bancaires d'entreprise, et une preuve d'inscription à la TPS/TVQ le cas échéant. Un dossier complet dès le départ accélère tout le processus.
Les programmes pour revenu non traditionnel
Les assureurs hypothécaires offrent des programmes de revenu déclaré pour les travailleurs autonomes en affaires depuis au moins deux ans, avec une mise de fonds minimale plus élevée et une prime majorée.
Ces programmes s'appuient sur un revenu raisonnable pour le secteur d'activité, appuyé par des relevés bancaires et des contrats, plutôt que sur le seul revenu net fiscal.
Du côté non assuré, plusieurs prêteurs alternatifs acceptent des dossiers avec 20 % à 25 % de mise de fonds, moyennant un taux légèrement supérieur et parfois des frais de dossier.
Les erreurs qui coûtent une approbation
Changer de structure d'entreprise juste avant la demande : un passage de travailleur autonome à société par actions peut réinitialiser l'historique de revenu aux yeux du prêteur.
Avoir un solde d'impôt impayé : c'est un motif de refus fréquent, car l'Agence du revenu détient un privilège prioritaire sur la propriété.
Sous-déclarer volontairement l'année précédant l'achat. Une planification fiscale sur deux ans, faite avec votre comptable, vaut souvent plus qu'un taux légèrement inférieur.
Bâtir un dossier gagnant sur 24 mois
Stabilisez votre revenu déclaré : deux années comparables valent mieux qu'une excellente suivie d'une faible.
Séparez clairement finances personnelles et d'entreprise : les prêteurs analysent mal les comptes mixtes.
Maintenez une cote de crédit propre et une mise de fonds documentée sur 90 jours. Pour un travailleur autonome, la qualité de la documentation compense largement l'irrégularité du revenu.
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Questions fréquentes
- Faut-il obligatoirement deux ans d'historique ?
- C'est la norme chez la majorité des prêteurs. Certains acceptent moins si vous exercez le même métier qu'auparavant comme salarié, avec un historique démontrable.
- Un travailleur autonome paie-t-il un taux plus élevé ?
- Pas si le revenu se qualifie de façon traditionnelle. Le taux augmente seulement lorsqu'on utilise un programme de revenu déclaré ou un prêteur alternatif.
- Puis-je utiliser le revenu de ma société ?
- Souvent oui, en tout ou en partie, si vous détenez la société et que ses états financiers le soutiennent. Les critères diffèrent d'un prêteur à l'autre.
- Un solde d'impôt m'empêche-t-il d'acheter ?
- Généralement oui tant qu'il n'est pas réglé. Il est parfois possible de le rembourser à même le financement lors d'un refinancement.
