Financer un duplex ou un triplex : mise de fonds et calcul des revenus locatifs

Duplex occupé par le propriétaire : 5 % de mise de fonds sur la première tranche de 500 000 $ et 10 % sur l'excédent, dans les limites du prêt assuré.

Triplex ou quadruplex occupé par le propriétaire : 10 % de mise de fonds.

Immeuble non occupé par le propriétaire (100 % locatif, 1 à 4 logements) : 20 % de mise de fonds minimum, sans assurance possible dans la majorité des cas.

Le plafond du prêt assuré est de 1,5 M$ de valeur de propriété depuis décembre 2024, ce qui rend plusieurs plex admissibles à l'assurance dans les grands centres.

Deux grandes méthodes coexistent. L'ajout au revenu (add-back) additionne une portion des loyers — souvent 50 % — à votre revenu admissible.

La compensation (rental offset) soustrait plutôt une portion des loyers, fréquemment de 50 % à 80 %, de la dépense de logement. Cette méthode est généralement plus généreuse.

Certains prêteurs utilisent le ratio de couverture du service de la dette pour les immeubles plus grands. La méthode retenue peut changer votre approbation de plusieurs dizaines de milliers de dollars : c'est ici que le choix du prêteur pèse le plus.

Triplex à 750 000 $, occupé par le propriétaire, deux logements loués 1 200 $ chacun, soit 28 800 $ de revenus bruts annuels.

Mise de fonds de 10 % : 75 000 $, prêt de base 675 000 $. Avec la prime d'assurance applicable à 10 % de mise de fonds (3,10 %), le prêt s'établit autour de 695 900 $.

Avec la méthode d'ajout à 50 %, on ajoute 14 400 $ à votre revenu. Avec la méthode de compensation à 80 %, on retranche plutôt 23 040 $ des dépenses annuelles de logement — un impact nettement plus favorable sur les ratios.

Baux signés en cours, déclaration TAL le cas échéant, et grille des loyers. Sans bail, plusieurs prêteurs utilisent un loyer de marché établi par l'évaluateur.

Annexe T776 de vos déclarations si vous détenez déjà des immeubles, et état des revenus et dépenses de l'immeuble visé.

Une évaluation agréée est presque toujours requise pour un plex, contrairement à une unifamiliale standard.

Surestimer les loyers : le prêteur retient le moindre du loyer réel et du loyer de marché.

Oublier les dépenses : taxes, assurances, entretien, vacance et gestion réduisent le rendement réel. Une règle prudente consiste à réserver de 25 % à 35 % des loyers bruts pour les dépenses hors hypothèque.

Négliger le statut d'occupation : cesser d'habiter l'immeuble après un financement assuré à 5 % ou 10 % contrevient aux conditions du prêt.

Enfin, un logement non conforme ou un chauffage inclus mal documenté peut réduire les revenus reconnus par le prêteur.

Depuis 2025, il est possible dans certains cas d'utiliser un refinancement assuré pour financer l'ajout d'un logement accessoire à une propriété existante, jusqu'à quatre unités et selon des limites de valeur définies par l'assureur.

Cette voie permet de créer un revenu locatif sans acheter un second immeuble, en mobilisant l'équité déjà accumulée.

Les conditions sont précises : occupation, conformité municipale et plafond de valeur doivent être validés avant de planifier les travaux.